【补档】谈房价

下面这篇文章并非博人眼球，是大三时写的的学习十九大心得体会。

房住不炒

——学习十九大心得感悟

                                                                      计算机学院 李嘉鹏 2016301500106

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。                                             ——《十九大报告》

房产问题是中国当下最重要、最复杂的社会问题。因为中国的房产问题并非社会运作中的一个偶然的问题，而是一个由长期以来的制度和机制引发出的潜伏而普遍的社会问题，这个问题不能通过一般的政治、道德、法规、经济、教育的手段解决。它是一个由近三十年的制度运作中产生的幽灵，随时间的推移控制着整个社会，深刻影响着人们的思想认知和生活方式。

为什么房价高？房子的价格是如何定下来的？价格是价值的体现，是由供需关系决定的，高房价自然也是供需关系的体现。当供给大于需求则价格偏低，当供给小于需求则价格偏高。供需关系适用于自由市场，即生产者可以自由的生产，消费者可以自由的消费。但是中国的房产市场并不是自由市场，房子并不能自由的生产，也不能自由的购买。

商品价格在本质上等于成本+利润。房屋的成本有哪些？房子是由钢筋水泥造成的。建一栋房子，需要土地费用、建筑材料、技术工人、工程师、设计师、管理销售人员，还要缴税。根据2017年万达房地产项目开发成本测算实例的文档，我们得到除去土地费用外的成本费用总计约为2500元每平方米。也就是说，以建筑成本来计算的房屋价值，只值两千块五百元一平米。既然房屋制造成本是如此低廉，那又是如何演变成今天动辄百万的高昂房价呢？这就要从房屋的土地成本：土地出让金说起了。

土地出让金是从何而来的呢？房屋是建在土地上的，而我国全部土地实行社会主义公有制。国家以土地所有者的身份，通过挂牌、协议出让、招标和拍卖的方式，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（开发商），并向其收取土地出让金。这样的土地出让制度，是在改革开放后的1992年，也不过是仅仅20多年前，党的十四届三中全会决定的。在这次土地使用制度改革中，分税制改革将当时规模还很少的土地收益划给了地方政府，奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。随后的1998年住房制度改革（“城市股票上市”）和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新进一步完善了土地出让制度。土地出让金，实际上就是政府出让土地使用权若干年限的地租之总和。

上政治经济学的时候，老师和我们讲，中国没有地主，中国的地主就是政府。为什么称政府为地主呢？因为虽然说农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有，但实际上政府是不允许以集体的名义变更土地的使用用途的。改变了土地的使用性质建成的建筑物，属于违章建筑。自1992年住房作为商品进入市场后，地方政府就以国家的名义强行征得集体的土地，再以土地拍卖的方式把土地卖给开发商，开发商把地包给建筑承包商，承包商盖起来房子再卖给你，你就得到了使用权。这个过程不难理解。但房价是如何上涨的呢？在此我们就要提到中国20年来经济的高速发展了。

改革开放解放了生产力，释放了人口红利。根据发展经济学的二元经济模型：经济发展依赖现代工业部门的不断扩张，而现代工业部门的扩张需要农业部门提供丰富的廉价劳动力。由于中国传统农业中存在着边际生产率为零的剩余劳动力，因此这些剩余劳动力转移到工业部门。改革开放后，农民抛下了土地，到城市里去打工，为城市创造了生产力。政府以极为低廉的价格强制征收农村的集体土地，卖给开发商，拿到了土地出让金；承包商雇用农民工，盖起了高楼大厦；工薪阶层用工资购买商品房。现代产业部门吸收了剩余劳动力，使生产技术不断现代化；小农经济逐渐消失，经济体系变成现代经济体系；全体人民的生活水平提高，这就是改革开放的核心，也是房地产发展的根源。

在这个过程中，政府拿到土地财政，用于城市发展；开发商高速周转，将房地产越做越大；工薪阶层获得工资，购买房产，其本质上是共筹创建城市，互利共赢。随着城市被建设得越来越便利，公共设施逐步完善，教育、医疗等社会资源与房屋绑定在一起，使得房价突飞猛涨。原本的农业人口都想在城市定居，导致房屋供不应求。但是政府垄断了土地。地方政府依靠土地出让金的收入来维持地方财政支出。城市的扩大、房价的升高，使得土地出让金也逐年增多，逐渐成为政府财政的主要来源。政府不愿意也无法放弃这份既得利益。

1990年国务院发布的《土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的土地使用权年限是70年，也就是说，政府获得的土地出让金，实际上是一次性预支了未来70年的土地收益总和。但是中国并没有房产税，房租还能产生可观的现金流。这使得地理位置好的房产成为了极强的保值品，具有极大的升值空间。随着经济的发展、政府的宏观调控，房价也水涨船高。迄今为止，中国的房价几乎没有跌过，人们也形成了房价不会跌的信念，这使得人们以保值的心态不惜举债买房，形成了严重的泡沫。炒房团也应运而生。他们大量买入低价房产，哄抬地价再高价卖出，对当地经济具有极大的杀伤力。政府为了打击投机者，更是连续出台了限购、限价、限贷、限售、限商的五限政策。

因此，房地产被认定成优质而稳定的资产，备受投资者青睐。2008年金融危机和2015年股灾，央行放水，游资无路可去，房价都经历了暴涨。暴涨前的购房行为称作“上车”。工资的购买力虽然不断增强，但离房价却越来越远。赶不上上车的人，手里的货币随通胀贬值，就会白白为有产者打工。而不论政府如何调控，依赖于土地财政的政府也绝不会允许房价下跌，反而是土地出让金的价格越来越高、房价也越来越高，最终使得人民的财富融入楼市中，使得房地产成为了中国经济的蓄水池。

在2017年开十九大的时候，政府面临的是什么问题呢？房价已经高到极为变态的地步了，中国的人口红利快要吃完了，经济不能再高速增长了。政府认为，如果房价继续上涨，已经到对社会发展造成危害的地步了。于是习总在十九大上提：房子是用来住的，不是用来炒的。于是各大城市纷纷出台了限价政策，甚至出现一手二手房倒挂的荒诞现象。限价政策是因为政府怕穷人买不起房吗？

错误！限价政策的本质是为了防止房价下跌！以保值为目的的楼市本身具有巨大的泡沫。人们贷款买房是常态，很多人用名下资产抵押贷款买房，把贷来的房继续抵押，赌的就是房价只涨不跌。如果房价突然崩盘，如同次贷危机的链式反应一样。银行会把资不抵债者的房子拿去拍卖，房子供应增加又会使房价下跌，银行要求贷款者追加抵押物，使得更多人资不抵债，恶性循环，整个房地产业全部归零。因此房价下跌将直接使银行信用风险增加，进而影响整个经济环境。政府既不想让房价上涨，又不敢房价下跌，所以只能提出房住不炒的口号。

我们已经阐明了，高房价的直接原因是：经济发展，土地财政，资本注入。而高房价的本质原因是：在中国30年的快速发展过程中，阶层矛盾已然无法调和了。就算没有房地产，阶层差距也会表现出来，当下只不过是以房地产的形式表现出来而已。

在社会发展过程中，不同时期的社会的主要矛盾不同，政府的历史使命也不同。在上世纪80年代，物质匮乏、生产率低下，阶层差距相对不大，社会的主要矛盾是人民的美好生活需要同生产力低下的矛盾。政府通过经营土地，以土地财政维持政府运作，促使城市经济飞速发展，城市居民生活水平不断提高，吸引了农民进城务工，带动了周边农村经济的转型与发展，让改革红利不同程度的普及了大多数人。因此，这种土地政策很大程度上解决了当时的社会矛盾。但也正因为政府垄断经营土地，才会国家机器执行限购、限价、限贷、限售、限商的政策，人为地调节供需关系，迫使劳动者为社会打工。虽然客观上促进了社会进步，但也使得房价越来越高，房产成为了有产者与无产者之间的一道鸿沟。

但我们必须明确，中国能够实行这样的土地政策，是因为中国是一个社会主义国家，土地归人民和集体所有。《邓小平文选》第三卷讲到，社会主义与资本主义不同的特点就是共同富裕，不搞两极分化。创造的财富，第一归国家， 第二归人民，不会产生新的资产阶级。如果导致两极分化，改革就算失败了。而坐拥大量优质房产的房主就是新的资产阶级。

资本主义的根本特点是什么？资本主义的根本特点是少数剥削阶级通过掌握生产资料来控制社会分配，使财富流入资产阶级手中。而房屋就是现代社会最重要的生产资料。

生产资料是人们在生产过程中所使用的劳动资料和劳动对象的总称。在资本主义制度下，生产资料归资本家所有，没有生产资料所有权的无产阶级，只有在资本家的支配下，才能与生产资料结合起来，进行生产。对于高度城市化的当今社会来说，大部分劳动者是从事服务业的脑力工作者，房屋与工作机会、繁荣的商业、生产生活环境紧密绑定在一起，房屋是比工厂、设备更重要的生产资料。

资本本身就能够创造价值。存款可以产生利息，股票可以产生股息，房屋可以产生租金，如同生产资料可以生产产品一样。所有形式的资本都具有双重角色:既有存储价值，也能作为一种生产要素。居民住宅提供了”住宅服务”，而服务的价值可以用等价的租赁费用来衡量，因此居民住宅可以被视为资本。

同时，中国政府还拥有得天独厚的、用房地产绑架一切的政策手段：户口。户口从最初的以限制人口流动为目的，到现在的把教育、医疗、卫生、基础设施等优质资源直接和那些欠发达的地区隔离开来，都是为了保证有产者以及这一小撮人的后代享受着这个社会目前最优质的社会资源。人并不是单独的人，更是社会关系的集合。而中国恰恰是人情社会，制度不规范、行政不透明，潜规则充斥坊间。倘若人没有住所，没有户口，没有稳定的社会关系，就可能成为灰色制度的受害者。在社会矛盾上，表面上你与有产者的差距仅仅是有房与无房的差别，实则是政府强行通过户籍制度将大量优质的社会资源转移给了有产者。

劳动者的收入是流量，它与某段时间内生产和分配了多少产品和服务相关。资本家的资本是存量，它与某个时点上所拥有的财富总额相关，是此前所有年份积累的财富总量。有产者所拥有的房产并非价值的真正体现，而是政府通过国家机器宏观调控，人为地制造出稀缺性。而这增加了有产者的财富，加大了对劳动者的剥削。当房产作为资本以租金和升值的形式带来的资本收益率大于劳动者的劳动收益率，就会加剧贫富分化。当利润集中到少数资本家手里，全社会的商品总值只能指着劳动者的工资部分来买，结果就是社会消费力日益不足，并最终导致经济危机。

经济危机的本质就是贫富分化，即资本家的利润不能拿去消费。而坐拥大量优质房产的有产者本身就以保值升值为目的，利用对房产的垄断，源源不断地从实体经济中吸收着财富，而他们本身却并不创造价值。这种占据生产资料，通过房价房租剥削劳动者获得利润为生的人已然成为新的资本家、新的地主。

劳动者的工资除了要纳税和维持生活，还要支付房租，最终积蓄所剩无几。通货膨胀还会使货币贬值，无形中夺走人们的储蓄。如果政府无法让房价下跌，伴随而来的必然是两极分化。必然会使劳动者创造的价值源源不断的输送给有产者。伴随着经济增速下降，阶层上升的通道越来越窄。阶层矛盾必然愈演愈烈，中国社会的主要矛盾就会从生产力不发达的矛盾转变成为阶层矛盾。

十九大指出：我国社会主要矛盾已经转化为人民的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。人创造的财富本身就不平等，得到的的物品与服务也不平等。改革开放以来，中国取得了举世瞩目的发展成就，创造了巨额的社会财富，但也产生了巨大的阶层矛盾。高昂的房价便是阶层矛盾的集中体现。

马克思认为凝聚在商品中的价值是无差别的人类劳动。如果说资本家占据生产资料迫使工人长期劳动是对人的异化，那么当下的年轻人用毕生的劳动换取狭小的生存空间正是无产阶级被剥削的铁证。

中国的阶层正在固化。地域就是当下的中国社会用来划分阶层的唯一方式。北上广深、二三线城市与底层乡镇之间已经是割裂的世界。中国社会的巨大的阶层不平等，就这样被房产掩盖了。我不知道政府怎样解决这个时代的社会矛盾。但我知道，人们在房地产中投入了太多的财富，产生了巨大的泡沫。当没有接盘侠接下一棒的时候，泡沫破裂，受损的不仅是有产者，同样也是广大居民。因此，政府虽然提出了房住不炒，但也绝不会戳破房价的泡沫。

权贵掌控着社会的资源和权力，给自己留好后路，占领道德高地，宣扬政治正确；中产阶层过着富足的生活，做着中国梦，感叹太平盛世；劳动者只能努力的掏空六个钱包节衣缩食，举债买房，告诉自己，只要买了房，生活就会变好，然后把自己的理想寄托给下一代。很多人谈起房产，都会说“无恒产者无恒心”。但是《共产党宣言》里有另一句话。它说，真正的无产者已经被剥削的一无所有了。

最后更新于 2024年1月16日 by qlili